Du behöver inte ha ett aktiebolag för att köpa ett mindre hyreshus. En privatperson kan äga en fastighet som skattemässigt räknas som näringsfastighet. Då följer också reglerna för näringsverksamhet.
Det gör privat ägande till ett fullt möjligt alternativ för den som exempelvis vill köpa sin första mindre hyresfastighet. Men det betyder inte att köpet fungerar som när du köper ett vanligt hus. Banken kommer att vilja förstå både din egen ekonomi och hur fastigheten går runt.
Ja, du kan äga en hyresfastighet privat
Det är lätt att få intrycket att hyresfastigheter alltid måste ligga i aktiebolag. Så är det inte.
Som privat ägare blir gränsen mellan dig och verksamheten däremot mindre tydlig än om ett aktiebolag står som ägare. Fastighetens inkomster och utgifter ska redovisas enligt reglerna för näringsverksamhet och ägaren behöver bokföra verksamheten och lämna NE-bilaga.
Det är alltså något helt annat än att hyra ut ett rum eller en privat villa några veckor om året.
För en köpare som tittar på ett mindre hyreshus behöver detta inte göra upplägget orimligt komplicerat. Men det är värt att känna till skillnaden redan innan köpet.
När kan privat ägande kännas naturligt?
Tänk dig ett hus med tre eller fyra lägenheter. Du köper det själv, tänker sköta en del av förvaltningen och har inga planer på att ta in andra delägare.
Då kan privat ägande vara ett alternativ att undersöka.
Samma sak gäller den som gör sitt första köp och ännu inte vet om det blir början på ett större fastighetsbestånd eller om det stannar vid ett enda hus.
Situationen förändras om planen redan från början är att köpa flera fastigheter, ta in partners eller bygga upp en större verksamhet. Då finns fler skäl att jämföra privat ägande med aktiebolag innan första köpet genomförs.
Banken tittar på mer än din lön
När du köper ett hus för att bo i själv är din privata ekonomi central. För en hyresfastighet finns ytterligare en ekonomi att granska: fastighetens egen.
Banken vill veta vilka hyror som kommer in och vad huset kostar att äga.
Om hyrorna är 500 000 kronor om året låter det kanske bra. Men fastigheten kan samtidigt ha stora kostnader för uppvärmning, vatten, försäkring, sophämtning, underhåll och reparationer.
Det är pengarna som finns kvar efter sådana kostnader som gör lånet intressant att räkna på.
Din lön och dina privata skulder försvinner inte ur bilden bara för att huset har hyresgäster. Köper du privat blir kopplingen till din egen ekonomi särskilt tydlig.
Hur mycket egna pengar kan behövas?
Räkna inte med att banken lånar ut hela köpesumman.
Anta att du hittar ett mindre hyreshus för 4 miljoner kronor. Banken är beredd att låna 2,8 miljoner. Då behöver resterande 1,2 miljoner komma från dig eller lösas på något annat sätt som banken accepterar.
Nästa fråga är vad som händer efter köpet.
Om hela ditt sparkapital går åt till att få tillträde till fastigheten finns ingen större buffert kvar när värmepannan går sönder eller två lägenheter behöver renoveras samtidigt.
Därför är det mer användbart att fråga hur mycket pengar du behöver både till köpet och efter köpet.
Hyrorna måste räcka även när något går fel
En kalkyl med full uthyrning och inga oväntade kostnader är enkel att få snygg.
Verkligheten brukar vara lite stökigare.
En hyresgäst flyttar. Ett badrum behöver renoveras. Försäkringen blir dyrare. Räntan stiger. En större reparation kommer tidigare än du räknat med.
Säg att fastigheten ger 480 000 kronor per år i hyror och de normala kostnaderna är 220 000 kronor.
Då återstår 260 000 kronor före ränta och amortering.
Om räntor och amorteringar tillsammans kräver 210 000 kronor finns bara 50 000 kronor kvar. Det behövs inte särskilt mycket för att äta upp den marginalen.
Det är därför ett billigt hyreshus inte automatiskt är ett bra köp. Förhållandet mellan pris, hyror, kostnader och lån är betydligt mer intressant.
Vad innebär det skattemässigt att äga privat?
Här skiljer sig hyresfastigheten tydligt från vanlig privat uthyrning.
Om fastigheten är en näringsfastighet räknas ägandet som näringsverksamhet. Inkomster och utgifter från fastigheten ska då hanteras enligt reglerna för näringsverksamhet.
Det innebär bland annat bokföring och en NE-bilaga i deklarationen.
Det vanliga schablonavdraget som många känner till från uthyrning av privatbostad är alltså inte rätt utgångspunkt för ett vanligt hyreshus som är näringsfastighet. Skatteverket skiljer tydligt mellan privatbostad och näringsfastighet.
Skatten kan bli mer komplicerad än så, särskilt vid större köp. Därför kan det vara värt att kontrollera ägarformen med en redovisningskonsult eller skatterådgivare innan kontraktet skrivs.
När börjar aktiebolag bli mer intressant?
Det finns ingen magisk gräns där ett aktiebolag plötsligt blir rätt.
Men frågan blir mer relevant när verksamheten växer.
Om du redan vet att du vill köpa flera hyreshus kan det finnas en poäng med att tänka några köp framåt. Samma sak om flera personer ska investera tillsammans eller om nya delägare kan bli aktuella senare.
Ett aktiebolag skiljer också tydligare på bolagets ekonomi och din privata ekonomi.
Men bolag innebär samtidigt ett annat upplägg för ägande, lån, skatt och administration. Därför bör valet inte göras enbart utifrån att ”alla fastighetsägare verkar ha bolag”.
För ett mindre första köp kan situationen se helt annorlunda ut.
Vad är nackdelen med att äga privat?
Den tydligaste nackdelen är att fastigheten ligger närmare din privata ekonomi.
Om affären går dåligt finns inte samma tydliga juridiska skiljelinje som när ett aktiebolag äger huset.
Det kan också bli mindre smidigt om du senare vill ta in andra ägare eller bygga ett större bestånd.
Det betyder inte att privat ägande är fel. Men beslutet bör passa det du faktiskt tänker göra.
Om planen är att köpa ett mindre hyreshus och behålla det länge är utgångsläget ett. Om målet är tio fastigheter inom några år är det ett annat.
Räkna på fastigheten innan du väljer ägarform
Ägarformen kan diskuteras länge, men först behöver själva affären fungera.
Börja med:
- köpesumman
- hur mycket egna pengar du kan lägga in
- hyresintäkterna
- normala driftskostnader
- underhåll
- ränta
- amortering
- utrymme för tomma lägenheter och oväntade utgifter
Den som funderar på att köpa hyresfastighet privat bör alltså räkna på två saker samtidigt: den egna ekonomin och husets ekonomi.
Om fastigheten bara går runt därför att du varje månad skjuter till pengar från lönen är det värt att fundera på vad du egentligen köper.
En fastighet som däremot har rimliga marginaler kan bära en större del av sina egna kostnader.
Tänk längre än till första tillträdesdagen
Det första köpet behöver inte göras på samma sätt som det femte.
Du kan köpa en mindre hyresfastighet privat och vara nöjd med just den. Du kan också upptäcka efter några år att du vill köpa fler.
Därför är det klokt att tänka åtminstone några år framåt innan du bestämmer hur fastigheten ska ägas.
Men börja inte med bolagsformen.
Börja med huset. Kontrollera hyrorna, kostnaderna, renoveringsbehovet och vad lånet kommer att kosta. Om den kalkylen inte håller spelar det ganska liten roll om ägaren är du eller ett aktiebolag.